商业部关于开展职工中级业务技术培训的办法（试行草案）

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上海市人大常委会


上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市城市规划条例》的决定


（2003年11月13日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过 2003年11月13日上海市人民代表大会常务委员会公告第31号公布）



上海市第十二届人民代表大会常务委员会审议了市人民政府提出的《上海市城市规划条例修正案（草案）》，决定对《上海市城市规划条例》作如下修改：

一、删去第五条第三款。

二、增加一条，作为第六条：“市和区、县人民政府应当每年向同级人民代表大会或者其常务委员会报告城市规划的制定、实施以及对城市规划实施的监督检查情况。”

三、第十四条改为第十五条，修改为：“中心城规划和建设应当与人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化相结合，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，改善城市交通，完善基础设施，增强城市综合功能。

“郊区规划和建设应当促进城乡协调发展，合理确定郊区城镇布局和规模，重点发展新城和中心镇，引导郊区工业向工业园区集中、人口向城镇集中、土地向规模经营集中。”

四、删去第十五条。

五、第十七条第二款修改为：“全市各专业系统规划由市规划局组织编制，或者由专业主管部门组织编制，经市规划局综合平衡，报市人民政府审批后，纳入全市总体规划。”

删去第三款、第四款、第五款。

六、第十八条修改为：“中心城分区规划由市规划局组织编制，报市人民政府审批。

“控制性编制单元规划，由市规划局制定。

“中心城控制性详细规划由区人民政府组织编制，报市规划局审批，但特定区域的规划除外。

“浦东新区除世纪大道两侧的控制性详细规划和特定区域规划外，由浦东新区规划管理部门组织编制，报浦东新区人民政府审批，并报市规划局备案。”

七、增加一条，作为第十九条：“市人民政府确定的特定区域的规划，由市规划局组织编制，报市人民政府审批。

“市人民政府在审批特定区域规划前，应当听取市人民代表大会常务委员会的意见。市人民代表大会常务委员会可以根据市人民政府的提请，对特定区域的规划作出专门的决定或者制定地方性法规。

“对市人民代表大会常务委员会作出决定或者制定地方性法规的特定区域的调整，市人民政府应当报市人民代表大会常务委员会批准。”

八、增加一条，作为第二十条：“郊区区、县域总体规划由区、县人民政府组织编制，经市规划局综合平衡，提请同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报市人民政府审批；新城、国家级产业园区总体规划由市规划局会同区、县人民政府组织编制，报市人民政府审批。

“新城、国家级产业园区控制性详细规划，市级产业园区、中心镇总体规划，由区、县人民政府组织编制，报市规划局审批。

“市级产业园区、中心镇控制性详细规划，一般镇和乡总体规划由区、县人民政府制定，报市规划局备案。一般镇和乡的总体规划的编制应当满足规划实施管理的要求。”

九、增加一条，作为第二十一条：“控制性编制单元规划根据本市中心城分区规划或者新城总体规划编制，是控制性详细规划编制的依据。控制性编制单元规划确定的土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、地下空间利用、主要市政基础设施和公用设施等内容，作为编制控制性详细规划的强制性要求，未经市规划局同意不得调整。

“控制性编制单元规划确定的城市设计内容，作为编制控制性详细规划的引导性要求。”

十、增加一条，作为第二十二条：“编制控制性详细规划涉及市规划局确定的重要地区、主要景观道路的，应当附有城市设计内容。”

十一、增加一条，作为第二十三条：“根据控制性详细规划的实施需要，市或者区、县规划管理部门可以根据控制性详细规划，组织编制修建性详细规划，也可以委托开发建设单位组织编制。”

十二、第二十条改为第二十五条，将第二款中的“详细规划”修改为“控制性详细规划”。

十三、第二十一条改为第二十六条，第一款修改为：“制定城市规划，应当听取公众的意见。”

增加一款，作为第二款：“控制性详细规划草案报送审批前，组织编制机关应当向社会公布该草案，可以采取座谈会、论证会、听证会以及其他形式听取公众的意见。”

十四、第二十三条改为第二十八条，修改为：“受委托承担规划编制任务的单位应当具备相应资质。”

十五、第二十六条改为第三十一条，增加一款，作为第二款：“国有土地使用权出让前，市或者区、县规划管理部门应当提出该地块的规划设计条件。规划设计条件有效期为六个月。”

十六、第二十八条改为第三十三条，增加一款，作为第二款：“前款确定的范围内，旧住房综合改造中涉及规划管理的，按照市人民政府的规定执行。”

十七、第四十九条改为第五十四条，修改为：“下列各项建设工程的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由市规划局负责审批：

“（一）历史文化风貌区和优秀历史建筑建设控制范围内的；

“（二）海岸、长江口、黄浦江两岸、苏州河两岸、佘山国家旅游度假区、淀山湖风景区内的；

“（三）全市性、系统性的市政建设工程；

“（四）外环绿带、楔形公共绿地和大型片林、涵养林、防护林等生态公益林及其范围内的和城市建设敏感区、城市生态敏感区内的；

“（五）保密工程、军事工程和市人民政府指定的其他建设工程。

“本条前款所列以外的其他建设工程，由所在区、县规划管理部门负责审批，并在批准后十五日内报市规划局备案。”

十八、第五十二条改为第五十八条，删去第一款中的“设计方案以及”。

十九、删去第五十八条。

二十、增加一条，作为第五十七条：“建设单位或者个人必须按照城市规划、城市规划管理技术规定和市或者区、县规划管理部门提出的规划设计要求，委托设计单位进行建设工程设计，并向市或者区、县规划管理部门申报建设工程规划设计方案。

“市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日二十日内审批完毕。二十日内不能审批完毕的，经市或者区、县规划管理部门负责人批准，可以延长二十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

“重要地区、主要景观道路沿线建筑，以及其他地区的大型公共建筑的建筑风貌和建设工程规划设计方案应当组织专家论证。

“建设工程规划设计方案批准后六个月内，未申请建设工程规划许可证又未申请延期的，已批准的建设工程规划设计方案即行失效。”

二十一、第六十二条改为第六十七条，修改为：“未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由市或者区、县人民政府责令退回。”

二十二、第六十三条改为第六十八条，修改为：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的，由市或者区、县规划管理部门责令停止施工，限期拆除；不能拆除的，没收违法建筑物、构筑物和其他设施；不能没收实物的，按市场价没收违法所得；拆除或者没收后仍未完全消除影响的，处建设工程违法部分造价的百分之二十至百分之一百的罚款。

“违反本条例第三十二条、第三十三条、第三十八条、第四十一条以及其他法律法规规定建设的违法工程，由市或者区、县规划管理部门责令停止施工，限期拆除，拆除后仍未完全消除影响的，处建设工程违法部分造价的百分之二十至百分之一百的罚款。”

二十三、第六十六条改为第七十一条，第一款修改为：“设计单位违反本条例第四十六条规定造成违法建设的，由市或者区、县规划管理部门处设计费百分之二十至百分之一百的罚款。”

第二款修改为：“施工单位违反本条例第四十六条规定造成违法建设的，由市或者区、县规划管理部门处施工管理费用的百分之二十至百分之一百的罚款。”

二十四、第七十一条改为第七十六条，修改为：“越权编制或者违法编制、变更城市规划的，审批机关不予审批。

“违法审批建设项目的，由市规划局予以撤销，并责令改正。

“违法审批行为未改正前，原审批机关不得审批新的建设项目。在此期间，确需审批的新的建设项目，应当报市规划局审批。”

二十五、第七十五条改为第八十条，第二款修改为：“市或者区、县规划管理部门不依法履行监督职责或者监督不力的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

二十六、第七十六条改为第八十一条，修改为：“当事人对市或者区、县规划管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

“当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的市或者区、县规划管理部门可以申请人民法院强制执行。”

二十七、删去第七十七条。

此外，根据本决定对部分条文的条款顺序作相应的调整。

本决定自2003年12月1日起施行。《上海市城市规划条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



附：上海市城市规划条例（2003年修正本）

（1995年6月16日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 根据1997年5月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈上海市城市规划条例〉的决定》第一次修正 根据2003年11月13日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改〈上海市城市规划条例〉的决定》第二次修正）

第一章 总则

第一条 为了科学地制定城市规划，加强城市规划管理，保障城市规划的实施，促进经济、社会和环境协调发展，实现城市现代化，根据《中华人民共和国城市规划法》以及有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条 本市行政区域内制定和实施城市规划，进行各项建设，必须遵守本条例。

第三条 城市规划是进行城市建设和规划管理的依据。本市土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

城市规划必须依法制定，任何单位和个人未经法定程序不得更改或者废止。

第四条 城市规划工作实行统一领导、统一规划、统一规范、分级管理，并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。

城市规划管理工作人员实行岗位资格证书制度。

第五条 市人民政府负责全市城市规划的制定和实施。市规划委员会负责重要城市规划方案和规划管理事项的协调。

区、县人民政府根据全市城市规划的要求，按照规定权限负责本行政区域城市规划的制定和实施。

第六条 市和区、县人民政府应当每年向同级人民代表大会或者其常务委员会报告城市规划的制定、实施以及对城市规划实施的监督检查情况。

第七条 上海市城市规划管理局（以下简称市规划局或者市规划管理部门）是本市城市规划行政主管部门，负责全市城市规划工作。市规划局根据工作需要，可以设立派出机构，负责指定区域城市规划工作。

浦东新区及其他区、县城市规划管理部门（以下简称区、县规划管理部门）按照规定权限负责本行政区域城市规划工作，业务上受市规划局领导。

本市有关行政管理部门应当按照各自的职责，协同市和区、县规划管理部门实施本条例。

街道办事处和乡、镇人民政府应当协助市和区、县规划管理部门对本行政区域内的违法建设进行监督检查。

第八条 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告。

第二章 基本规定

第九条 城市规划必须符合国家和本市实际情况，科学预测城市发展，正确处理近期建设和远景发展、局部利益和整体利益、经济发展和生态环境的关系。

城市规划应当符合城市发展战略，与经济和社会发展计划相结合，与国土规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

第十条 城市规划和建设应当促进经济和社会发展，改善人民生活环境，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一。

第十一条 城市规划和建设应当保障社会公众利益，符合城市防火、抗震、防洪、民防等要求，维护公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观。

第十二条 城市规划和建设应当贯彻勤俭建国的方针，坚持适用、经济的原则，合理用地，节约用地，综合开发利用地下空间。

第十三条 城市规划和建设应当保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，保护现有绿地、行道树和古树名木，发展城市绿化，加强环境卫生和市容建设。

第十四条 城市规划和建设应当保护具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的文物古迹、建筑物、建筑群，重点保护有特色的历史风貌和自然景观。

第十五条 中心城规划和建设应当与人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化相结合，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，改善城市交通，完善基础设施，增强城市综合功能。

郊区规划和建设应当促进城乡协调发展，合理确定郊区城镇布局和规模，重点发展新城和中心镇，引导郊区工业向工业园区集中、人口向城镇集中、土地向规模经营集中。

第三章 城市规划的编制与审批

第十六条 各类城市规划应当以上一级城市规划为依据，其内容应当符合国家城市规划法和本市有关规定。

第十七条 全市总体规划和中心城总体规划，由市人民政府组织编制，提请市人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报国务院审批。

全市各专业系统规划由市规划局组织编制，或者由专业主管部门组织编制，经市规划局综合平衡报市人民政府审批后，纳入全市总体规划。

第十八条 中心城分区规划由市规划局组织编制，报市人民政府审批。

控制性编制单元规划，由市规划局制定。

中心城控制性详细规划由区人民政府组织编制，报市规划局审批，但特定区域的规划除外。

浦东新区除世纪大道两侧的控制性详细规划和特定区域规划外，由浦东新区规划管理部门组织编制，报浦东新区人民政府审批，并报市规划局备案。

第十九条 市人民政府确定的特定区域的规划，由市规划局组织编制，报市人民政府审批。

市人民政府在审批特定区域规划前，应当听取市人民代表大会常务委员会的意见。市人民代表大会常务委员会可以根据市人民政府的提请，对特定区域的规划作出专门的决定或者制定地方性法规。

对市人民代表大会常务委员会作出决定或者制定地方性法规的特定区域的调整，市人民政府应当报市人民代表大会常务委员会批准。

第二十条 郊区区、县域总体规划由区、县人民政府组织编制，经市规划局综合平衡，提请同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报市人民政府审批；新城、国家级产业园区总体规划由市规划局会同区县人民政府组织编制，报市人民政府审批。

新城、国家级产业园区控制性详细规划，市级产业园区、中心镇总体规划，由区、县人民政府组织编制，报市规划局审批。

市级产业园区、中心镇控制性详细规划，一般镇和乡总体规划由区、县人民政府制定，报市规划局备案。一般镇和乡的总体规划的编制应当满足规划实施管理的要求。

第二十一条 控制性编制单元规划根据本市中心城分区规划或者新城总体规划编制，是控制性详细规划编制的依据。控制性编制单元规划确定的土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、地下空间利用、主要市政基础设施和公用设施等内容，作为编制控制性详细规划的强制性要求，未经市规划局同意不得调整。

控制性编制单元规划确定的城市设计内容，作为编制控制性详细规划的引导性要求。

第二十二条 编制控制性详细规划涉及市规划局确定的重要地区、主要景观道路的，应当附有城市设计内容。

第二十三条 根据控制性详细规划的实施需要，市或者区、县规划管理部门可以根据控制性详细规划，组织编制修建性详细规划，也可以委托开发建设单位组织编制。

第二十四条 市或者区、县规划管理部门受理报批的城市规划文件后，应当在法定工作日五十天内批复。

第二十五条 根据城市经济、社会和环境协调发展需要，对已经批准的总体规划在城市性质、规模、发展方向和总体布局上作重大变更的，按照本条例第十七条的规定进行。对已经批准的总体规划作局部调整的，全市总体规划和中心城总体规划由市人民政府报市人民代表大会常务委员会和国务院备案；其他总体规划报原批准机关审批。

对已经批准的控制性详细规划作修订和调整的，按照本条例第十八条的规定进行。

第二十六条 制定城市规划，应当听取公众的意见。

控制性详细规划草案报送审批前，组织编制机关应当向社会公布该草案，可以采取座谈会、论证会、听证会以及其他形式听取公众的意见。

第二十七条 全市总体规划经国务院批准后，由市人民政府公布。其他城市规划由批准机关公布。

第二十八条 受委托承担规划编制任务的单位应当具备相应资质。

第四章 建设用地规划管理

第二十九条 各项建设用地必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或者个人必须按照规定申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

第三十条 各项建设用地必须在城市规划确定的土地使用功能区内选址定点。严格控制在城市基础设施不能满足需要、又无有效措施的地区安排新建、迁建项目；禁止在公路沿线分散安排建设项目。

第三十一条 国有土地使用权出让必须按照城市规划和城市规划管理技术规定的要求进行。市规划局应当参与国有土地使用权出让计划的制定。

国有土地使用权出让前，市或者区、县规划管理部门应当提出该地块的规划设计条件。规划设计条件有效期为六个月。

国有土地使用权出让合同必须有市或者区、县规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建筑容积率、建筑密度、绿地率、停车场地等各项规划要求及附图。

国有土地使用权转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图。

国有土地使用权受让人在开发和经营土地的活动中，未经原审批的市或者区、县规划管理部门同意，不得变更出让合同中的各项规划要求。

第三十二条 公共绿地（含公园、街头绿地等）、生产绿地、防护绿地、专用绿地（含住宅区绿地、庭园绿地、各单位绿地等）、基本农田保护区用地、蔬菜保护区用地、公共活动场地、对外交通用地、市政公用设施用地、医疗机构用地、体育场地、学校用地等现有和规划的专用土地，必须妥善保护。未经法定程序调整规划，不得改变用途。

禁止占用城市道路、广场、河道、高压供电走廊和压占城市地下管线或者依附防汛墙建造建筑物、构筑物。

第三十三条 按照规划建成的地区和规划保留的旧住房、里弄、花园住宅、公寓，未经法定程序调整规划，不得拆除、插建、扩建（含加层）各类建筑。

前款确定的范围内，旧住房综合改造中涉及规划管理的，按照市人民政府的规定执行。

第三十四条 市和区、县人民政府根据市政建设需要，按照规定权限和法定程序作出的调整用地决定，任何单位和个人必须服从。

第三十五条 沿城市规划道路、河道、绿化带等公共用地安排的建设项目，建设单位应当按照规划带征公共用地。

第三十六条 因建设需要临时使用土地的，使用者应当按照规定申请临时用地规划许可。

临时用地必须按照市或者区、县规划管理部门批准的用途使用，不得改作他用或者转让，不得建造永久性建筑物、构筑物。使用期满由使用者负责拆除一切临时设施，恢复土地原状，退还原土地所有者或者使用者。

第五章 建设工程规划管理

第三十七条 各项建设工程必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或者个人必须按照规定申请建设工程规划许可证。

第三十八条 沿道路新建、改建的建筑物、构筑物（含地下构筑物）及其附属设施，不得逾越道路规划红线，并应当按照规定距离后退。

道路规划红线范围内现有建筑物，经市规划局批准暂缓拆除的结构较好的建筑作局部改建时，应当将逾越道路规划红线的建筑底层辟作骑楼，设置人行道。

沿道路建设的建设工程，建设单位或者个人应当向市或者区、县规划管理部门申请设置道路规划红线界桩。

第三十九条 新建、改建、扩建建设工程，应当按照规定配置绿地和机动车、非机动车停车场（库），按照规划要求配建公共厕所，并与建设工程统一设计、同步建设、同时交付使用，不得改作他用。

第四十条 新建、改建公共建筑和城市道路，应当设置无障碍设施。

第四十一条 对文物保护单位和优秀近代建筑，应当按照规定进行保护。在保护范围内不得新建建筑物。在保护范围内改建建筑物或者在建设控制地带内新建、改建建筑物，应当符合有关规定，不得破坏原有环境风貌。

第四十二条 沿道路的建筑物、构筑物、城市雕塑、户外广告等设施，应当符合城市规划和市容要求。

沿主要道路不得布置零星、简陋的建筑物和构筑物。沿其他道路设置的建筑附属设施，不得妨碍市容景观。新建、改建中心城主要道路时，沿路的架空线应当埋入地下。

第四十三条 建筑物的室外地面标高，应当符合详细规划的要求；尚未编制详细规划的地区，可以参照该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高确定。

新建、改建道路路面标高，应当与相邻街坊以及沿路建筑地坪标高相协调，不得妨碍相邻各方的排水。

第四十四条 管线、道路、桥梁和轨道交通工程建设，应当进行综合平衡，统筹安排。

第四十五条 建设工程涉及环境保护、环境卫生、卫生防疫、劳动安全、消防、交通、绿化、供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、地下工程、河港、铁路、航空、气象、防汛、抗震、民防、军事、国家安全、文物保护、建筑保护、测量标志以及农田水利等方面管理要求的，必须符合国家和本市的有关规定。

第四十六条 设计单位必须按照城市规划、城市规划管理技术规定和市或者区、县规划管理部门提出的规划设计要求进行建设工程设计，并对设计质量负责。

施工单位必须按照建设工程规划许可证所附的图纸施工，并对施工质量负责。

第四十七条 建筑工程和管线、道路、桥梁工程现场放样后，建设单位或者个人必须按照规定向市或者区、县规划管理部门申请复验，并报告开工日期，经复验无误后方可开工。市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日七天内复验完毕。

第四十八条 建设单位或者个人必须按照建设工程规划许可证及附图的要求，全面完成建设基地内的各项建设和环境建设。

第四十九条 建设工程竣工后，建设单位或者个人必须向市或者区、县规划管理部门申请规划验收。规划验收不合格的，市或者区、县规划管理部门不予签证；房地产管理部门不予房地产权登记。

建设工程竣工验收后，建设单位应当在两个月内拆除建设基地内的临时设施。

建设工程竣工验收后六个月内，建设单位或者个人应当按照规定向市城市建设档案馆或者区、县城市建设档案机构无偿报送建设工程竣工档案。

第五十条 建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。

第五十一条 临时建筑不得超过两层，使用期不得超过两年；确需延期的，可以申请延期一次，延长期不得超过一年。临时建筑不得改变用途或者买卖、转让；使用期满后，建设单位或者个人必须负责拆除。

第五十二条 棚户简屋地区的房屋应当按照城市规划进行改建；尚无改建计划的，经批准后，可以进行修建，但应当在排水、通风、采光等方面处理好与相邻建筑的关系，不得扩大原有建筑占地面积，不得妨碍交通、消防安全。

第五十三条 农村个人住房建设应当根据城市规划要求，统一规划、相对集中、与村镇建设相结合。具体办法由市人民政府制定。

第六章 城市规划管理审批程序

第五十四条 下列各项建设工程的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由市规划局负责审批：

（一）历史文化风貌区和优秀历史建筑建设控制范围内的；

（二）海岸、长江口、黄浦江两岸、苏州河两岸、佘山国家旅游度假区、淀山湖风景区内的；

（三）全市性、系统性的市政建设工程；

（四）外环绿带、楔形公共绿地和大型片林、涵养林、防护林等生态公益林及其范围内的和城市建设敏感区、城市生态敏感区内的；

（五）保密工程、军事工程和市人民政府指定的其他建设工程。

本条前款所列以外的其他建设工程，由所在区、县规划管理部门负责审批，并在批准后十五日内报市规划局备案。

第五十五条 建设项目有下列情形之一的，应当按照规定申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证：

（一）新建、迁建单位需要使用土地的；

（二）原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

（三）需要改变本单位土地使用性质的。

第五十六条 建设单位在上报建设项目可行性研究报告前，应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申请建设项目选址意见书。

建设单位或者个人申请建设项目选址意见书，应当填报《建设项目选址申请表》，并按照规定附送有关文件、图纸。大中型建设项目，应当事先委托有相应资质的规划设计单位作出选址论证。

市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日四十天内审批完毕。经审核同意的，发给建设项目选址意见书，并核定设计范围，提出规划设计要求；经审核不同意的，予以书面答复。

各有关部门在审批建设项目可行性研究报告时，应当验证按照本条例第五十四条规定权限核发的建设项目选址意见书。

建设单位在取得建设项目选址意见书后六个月内，建设项目可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书即行失效。

第五十七条 建设单位或者个人必须按照城市规划、城市规划管理技术规定和市或者区、县规划管理部门提出的规划设计要求，委托设计单位进行建设工程设计，并向市或者区、县规划管理部门申报建设工程规划设计方案。

市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日二十日内审批完毕。二十日内不能审批完毕的，经市或者区、县规划管理部门负责人批准，可以延长二十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

重要地区、主要景观道路沿线建筑，以及其他地区的大型公共建筑的建筑风貌和建设工程规划设计方案应当组织专家论证。

建设工程规划设计方案批准后六个月内，未申请建设工程规划许可证又未申请延期的，已批准的建设工程规划设计方案即行失效。

第五十八条 建设单位或者个人申请建设用地规划许可证，应当填报《建设用地规划许可证申请表》，并按照规定附送建设项目可行性研究报告和有关文件、图纸。

市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日四十天内审批完毕。经审核同意的，发给建设用地规划许可证；经审核不同意的，予以书面答复。

国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，在出让、转让合同签订后，应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申领或者更换建设用地规划许可证。

建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后六个月内，未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。

施工临时用地规划许可，可以随同建设用地规划许可证一并申请审批。

第五十九条 下列建设工程，应当按照规定申请建设工程规划许可证：

（一）新建、改建、扩建的建筑工程；

（二）新建、改建城市道路、公路、桥梁、管线、隧道、轨道交通工程；

（三）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌或者结构体系或者基本平面布局的装修工程；

（四）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；

（五）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程。

第六十条 建设单位或者个人申请建设工程规划许可证，应当填报《建设工程规划许可证申请表》，并按照规定附送有关文件、图纸。

市或者区、县规划管理部门受理申请后，应当在法定工作日二十五天内审批完毕。经审核同意的，发给建设工程规划许可证；经审核不同意的，予以书面答复。

利用原址建设的建筑工程或者不需要申请用地的管线、道路工程，建设单位或者个人应当按照规定向市或者区、县规划管理部门申请核定设计范围和规划设计要求，并按照规定报送设计方案，经市或者区、县规划管理部门核定设计方案后，按本条第一款规定申请建设工程规划许可证。

单项建设工程的建设工程规划许可证必须按照规定向市或者区、县规划管理部门报批。建设单位或者个人不得化整为零，分别报批。

建设单位或者个人领取建设工程规划许可证时，应当按规定缴纳执照费，并在六个月内开工。逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的，建设工程规划许可证即行失效。

第六十一条 下列零星建设工程应当向所在区、县规划管理部门申请建设工程规划许可证（零星），受理部门应当在法定工作日二十天内予以审批：

（一）棚户简屋的修建；

（二）建制镇的个人住房建设；

（三）沿城市道路的房屋门面装修；

（四）户外广告设施的安装。

零星建设工程涉及人民广场地区、中央商务区、市级商业街和文物保护单位、优秀近代建筑的，其设计方案应当报市规划局审核同意。

第六十二条 建设单位或者个人建造临时建筑，应当向所在区、县规划管理部门申请建设工程规划许可证（临时），受理部门应当在法定工作日二十天内予以审批。

第六十三条 需要变更建设用地规划许可证核准的用地性质、位置、范围和建设工程规划许可证核准的建筑性质、位置、面积、高度、结构，道路位置、宽度，桥梁位置、梁底标高，市政公用管线位置、口径的，建设单位或者个人必须报原审批部门批准。

第七章 城市规划实施的监督检查

第六十四条 市或者区、县规划管理部门及其规划管理监督检查机构，负责城市规划实施的监督检查，并依法制止和处理违法建设活动。

规划管理监督检查人员执行公务时，应当佩戴标志，出示证件，并为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

第六十五条 城市规划监督检查的内容如下：

（一）未经规划许可的建设用地和建设工程；

（二）建设用地规划许可证的合法性及其执行情况；

（三）建设工程规划许可证的合法性及其执行情况；

（四）按照规划建成和保留地区的规划控制情况；

（五）建设工程放样复验；

（六）建设工程竣工规划验收；

（七）建筑物、构筑物的规划使用性质；

（八）按照本条例规定应当监督检查的其他内容。

第六十六条 对按照本条例规定应当给予行政处罚的建设单位、设计单位、施工单位或者个人，市或者区、县规划管理部门应当立案调查，查勘取证，作出行政处罚决定，送达当事人。

第八章 法律责任

第六十七条 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由市或者区、县人民政府责令退回。

第六十八条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的，由市或者区、县规划管理部门责令停止施工，限期拆除；不能拆除的，没收违法建筑物、构筑物和其他设施；不能没收实物的，按市场价没收违法所得；拆除或者没收后仍未完全消除影响的，处建设工程违法部分造价的百分之二十至百分之一百的罚款。

违反本条例第三十二条、第三十三条、第三十八条、第四十一条以及其他法律法规规定建设的违法工程，由市或者区、县规划管理部门责令停止施工，限期拆除，拆除后仍未完全消除影响的，处建设工程违法部分造价的百分之二十至百分之一百的罚款。

第六十九条 逾期不拆的临时建筑或者建设基地内的临时设施，由市或者区、县规划管理部门责令建设单位或者个人和施工单位限期拆除，并从逾期之日起处建筑面积每日每平方米十元至五十元的罚款。

第七十条 对违反本条例规定未申请施工放样复验的，处二千元以下的罚款；未按复验后施工放样要求施工并造成后果的，按照本条例第六十八条规定处罚。

第七十一条 设计单位违反本条例第四十六条规定造成违法建设的，由市或者区、县规划管理部门处设计费百分之二十至百分之一百的罚款。

施工单位违反本条例第四十六条规定造成违法建设的，由市或者区、县规划管理部门处施工管理费用的百分之二十至百分之一百的罚款。

对违反本条例规定造成违法建设的设计单位、施工单位，由主管部门根据情节轻重给予通报批评、停业整顿直至吊销资格证书的处分，或者按有关规定处理。

第七十二条 对违反本条例规定擅自变更建筑物使用性质的，由市或者区、县规划管理部门责令限期改正，并处当年重置价百分之二至百分之二十的罚款。

第七十三条 对违反本条例规定逾期未报送建设工程竣工档案的，由市或者区、县规划管理部门责令限期报送，并按照《上海市档案条例》的规定处以罚款。

第七十四条 对违反本条例的单位和个人处以罚款时，应当向当事人出具由市财政部门统一印制的罚没款收据。罚没款按照规定上缴国库。

罚没款必须在规定期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。

第七十五条 建设单位或者个人和施工单位接到停止施工的通知后继续施工的，市规划管理部门可以通知供电、供水部门停供施工用电、用水，有关部门应当协同实施。

对妨碍公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观等的违法建设工程，市和区、县人民政府可以组织有关部门拆除，所需费用由违法建设的单位或者个人负责。

第七十六条 越权编制或者违法编制、变更城市规划的，审批机关不予审批。

违法审批建设项目的，由市规划局予以撤销，并责令改正。

违法审批行为未改正前，原审批机关不得审批新的建设项目。在此期间，确需审批的新的建设项目，应当报市规划局审批。

第七十七条 市或者区、县规划管理部门违反本条例规定核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者作出其他错误决定，由市人民政府或者市规划局责令其纠正，或者予以撤销，并对违法建设工程作出处理；造成直接经济损失的，由原发证部门依法赔偿。

第七十八条 市或者区、县规划管理部门未按期审批建设项目选址意见书、建设用地规划许可证（含临时）、建设工程规划许可证（含临时、零星），造成直接经济损失的，应当依法赔偿。

第七十九条 对违反本条例规定造成违法建设的建设单位责任人，由其上级机关或者所在单位给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十条 对违反本条例规定造成违法建设的审批责任人，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

市或者区、县规划管理部门不依法履行监督职责或者监督不力的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十一条 当事人对市或者区、县规划管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的市或者区、县规划管理部门可以申请人民法院强制执行。

第九章 附则

第八十二条 本条例的具体应用问题，由市规划局负责解释。

第八十三条 本条例自1995年7月15日起施行，上海市第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《上海市城市建设规划管理条例》同时废止。



重庆市人大常委会


重庆市物业管理条例

重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2009〕第16号


《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。



重庆市人民代表大会常务委员会

2009年5月22日

重庆市物业管理条例

（2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）


第一章 总 则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

市和区县（自治县）价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

第六条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第二章 物业管理区域



第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第八条　新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。



第三章 业主、业主大会及业主委员会



第十一条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举、补选或罢免业主委员会成员；

（三）决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

（四）撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

（六）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

第十四条 占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。

第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

第十六条　 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

第二十二条 业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；

（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；

（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；

（五）具备履行职务的健康条件和文化水平。

第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：

（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会办公场地、联系电话。

业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

第二十五条　业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请要求核实，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

第二十六条　业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

第二十七条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）组织并监督管理规约的落实；

（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

（七） 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

（九）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

（十）配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

（十一）管理规约、业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

第二十九条　业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）泄露其他业主的信息；

（五）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。

第三十三条 业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

第三十四条 业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

第三十五条　业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十六条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第三十七条　业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。



第四章 前期物业管理



第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条　建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。

业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

第四十一条　建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

第四十二条　前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

第四十四条　前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。



第五章 物业管理服务



第四十五条 物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。

从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

第四十七条 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；

（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；

（三）共有绿地、花木等的养护与管理；

（四）物业管理区域内环境卫生的维护；

（五）物业服务收费标准；

（六）其他物业服务内容。

物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

第五十条　行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

第五十二条　物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第五十五条 物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

第五十六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十八条 街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。



第六章 物业的使用与维护



第五十九条　 业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（二）破坏或者擅自改变房屋外观；

（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（七）存放、铺设超负荷物品；

（八）发出超过规定标准的噪音；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）损毁树木、园林；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十条　业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。

第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

第六十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

第六十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

第六十五条 物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第六十六条 物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

第六十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

第六十八条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

第六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

第七十一条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：　

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门投诉，区县（自治县）房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。



第七章 法律责任



第七十三条 对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

第七十四条 违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第七十五条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

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