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北京市物价局 北京市审计局


关于抽查审核商品住宅销售价格的办法
北京市物价局 北京市审计局




第一条 为促进商品住宅建设的健康发展，防止商品住宅价格不合理的过快上涨，控制开发成本的增加，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国审计法》以及国家有关财务、成本管理的规定，特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内、单栋楼平均每套建筑面积不大于120平方米的普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档住宅）项目。对已取得销售许可证、当年正在销售或已销售完的普通住宅建设项目进行重点抽查审核。
第三条 被抽选中的开发项目，属一、二级房地产开发企业开发的，由市物价局、市审计局会同市建委进行审核；属三、四级开发企业开发的，由区县物价局、审计局会同区县建委进行审核。
第四条 按照社会统计学的原理，采取随机抽样的方法，选定审核商品住宅项目。根据市房地局提供的上一年度核发销售许可证的商品住宅项目，建立商品住宅项目库，从中抽取25个样本作为本年度的审核候选项目，最终选定其中有代表性的20个项目作为本年度审核项目。
第五条 本年度审核项目确定后由市物价局通告有关开发企业。被选定项目的开发企业要积极配合物价部门、审计部门的审核工作，在规定的时间内提供价格、成本、财务报表、财务核算凭证及有关文件、图纸等资料。物价部门、审计部门会同建委组成联合审核组，进驻开发企业进行
审核工作。
第六条 审核的内容主要包括：
（一）建安造价：重点审核施工定额制定执行情况、主要建筑材料购进价格，以及是否有层层转包行为；
（二）开发成本：重点审核征地拆迁费、土地出让金等费用的合规合法性，以及是否有虚置成本等不符合国家价格管理、财务管理的现象；
（三）各种收费：重点审核行政事业性收费是否合法，有关部门是否有乱收费、乱摊派、乱罚款的行为；
（四）价格、税收和利润：重点审核销售价格的构成是否符合国家有关规定，是否按规定缴纳各项税收，以及利润合理水平；
（五）商品住宅销售动态价格，即综合系数制定的依据和合法性；
（六）需要审核的其它内容。
第七条 对审核中发现的违反有关财务规定虚置成本等问题，经核实后，通知开发企业立即纠正，并通报有关财政、税务等部门处理。
对于审核中发现的违反有关价格规定及有关部门乱收费的问题，由物价部门按有关规定处理；对于乱摊派的问题，上报市政府有关部门处理。
年度审核工作结束后，将审核情况专题报告市政府。
第八条 本办法经市政府同意，由市物价局、市审计局发布。
第九条 本办法自一九九九年一月一日起实施。



1998年11月27日
资产证券化的简述与分析

刘成江


　　对于企业而言，传统的融资方式主要有两种，即股权融资（增发股票）和债权融资（借入债务）。以上两种融资的方式各有其弊端，增发股票会稀释原有股东的股权；举借外债则会使企业的负债率增加，改变其财务结构。资产证券化正是弥补这两种弊端应运而生的产物。法经济学的理论认为，法律制度制定的目的在于有效地利用资源、最大限度增加社会财富，也就是以法律手段促进资源的最佳配置、促使有效益的结果的产生。资产证券化的出现，降低了企业的融资成本，法律制度的责任在于，如何将这一融资方式纳入法律轨道，使之规范化。因而对其进行法律分析有着重要意义。
　　资产证券化自20世纪70年代以来已经成为全球范围内最引人注目的金融创新之一，对世界金融发展产生了重大影响。资产证券化的试点也是被称为中国目前进行的最伟大的金融创新实践。本文主要从法律的视角阐述资产证券化的两大核心技术，希望通过其核心原理的论述，厘清资产证券化的运作原理。
以市场为基础的证券化融资活动包括两种证券化方式，即一级证券化（也称初级证券化）和二级证券化。 一级证券化是指资金需求者通过发行证券的方式直接向资金供给者融资，如发行股票、债券、商业票据等，即传统意义上的直接融资方式。二级证券化是指以一定的存量资产为支持，将这些资产的未来现金流重新包装组合或分割后，通过一定的结构安排，以发行证券的方式将这些资产转化成在金融市场上流通的证券的过程。
　　资产证券化是上述的二级证券化，是指发起人将缺乏流动性，但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产集合(法律本质上是债权)出售给特殊目的载体(Special Purposev ehiCle简称SPV)，由其通过一定的结构安排分离和重组资产的收益和风险，并增强资产的信用，转化成由资产产生现金流支持的可自由流通的证券，并销售给投资者的活动。资产证券化按照基础资产的不同可以分为两大类，即住房抵押贷款证券化(Mortgage Backed Securities简称MBs)和资产支持证券化(Asset Baeked Seeurities简称ABS)。
　　资产证券化的特征：
　　（1）资产证券化是一种资产信用融资方式，首先，资产证券化创造了将既存的静态债权转化为担保证券发行的流动的信用资产，是一种对存量资产进行证券化的过程。它不同于企业以其整体信用，通过发行股票、债券建立新的债权债务关系进行增量的证券化过程。其次，ABS权益偿付的来源主要是证券化资产及其所产生的现金流，信用评级机构也主要根据证券化资产的质量和交易结构的安全性来评定资产支持证券的信用等级，由此就将证券的风险锁定在特定资产的信用上而与发起人的信用相分离。它既不同于以借款人整体信用承担偿付本息义务的一般的贷款和企业发行债券的融资方式，又不同于以还未发生的项目未来收益和项目资产本身作为还本付息来源的项目融资方式。最后，在资产证券化的操作中，筹资者与投资者之间不存在银行等金融中介机构，实现了直接接触，属于一种直接融资方式。这不同于通过银行为中介的间接融资方式。
　　（2）资产证券化是一种结构性融资方式，首先，资产证券化创造了一个SPV，将拟证券化的资产通过“真实出售”转移给SPV，实现了偿付能力与发起人破产风险的隔离。其次，证券化过程中一般会先将资产按照一定条件，进行分解、重组和配置，以便在发起人总体资产质量和信用等级不变的情况下，提高证券化资产的质量和信用等级。而且为提高证券化资产的质量，增加证券对投资者的吸引力，发起人往往还要在资产信用等级的基础上，由自己或信用良好的第三方对资产进行信用增级。这种融资方式优于传统的没有对资产进行加工而向银行借款融资形式。
　　（3）资产证券化是一种提供表外融资的融资方式，资产证券化使得发起人在不增加负债的情况下，能够筹集所需要的流动资金。发起人将拟证券化的资产 “真实出售”给了SPV，就应当将证券化的资产从其资产负债表中剔除。这不同于传统的股权融资与债权融资。通过股权融资可能动摇公司的股权结构，稀释原股东的股权。债权证券则代表了证券持有人对公司所享有的定期支付利息并支付本金的债权请求权，改变了公司的负债的总量与结构。
　　（4）资产证券化是一种低成本的融资方式，虽然资产证券化作为一种融资方式有很多项费用支出，如信用评级费用、账户托管费用、证券承销费用等等，但是资本证券化总的融资成本仍低于传统的融资方式。由于成功的破产隔离与信用评级可大大改善资产支持证券的融资条件，使资产支持证券可凭较高的信用等级以更有利的利率条件融资。
　　（5）资产证券化是一种低风险的融资方式，资产证券化是一种低风险的市场化融资方式。一方面，相比由于现金流不确定而可能导致完全违约风险的单项金融资产，尽管一组金融资产或一个资产集在很大程度上依赖于组合中每一资产现金流的特性，但由于大数定律的作用，整个组合的现金流却呈现出一定的规律性，并且其金融风险发生的概率相当小，从而降低了投资对象的非系统性的风险。另一方面，证券化过程中SPV的不破产机制、信用增级、优先与次级证券结构设计等大大降低了资产支持证券的信用风险。投资者有了“破产隔离”作为保障，极大地减少了因原始权益发生接管、重组等事件而带来的风险。
一个完整的证券化融资过程需要以下主体的参与：原始权益人即融资需求者、特殊目的机构（SPV）即证券化的发行主体、信用评级机构、信用增级机构、投资银行即证券承销机构、服务商即资产委托管理者、托管银行、投资者。 其主要的运作环节包括：
　　（1）选择与确定证券化资产。发起人应首先将自己拥有的能在未来产生可预见的稳定现金流的债权资产按其利率、期限和类型等加以清理、估算和审核，组成个同质的资产池。同时，考虑资产的坏账风险损失估算和证券化成本扣除，确立资产证券化的预期目标，保证资产池预期现金收入大于拟发行的资产支持证券的预期权益。
　　（2）组建特殊目的机构SPV。SPV是资产证券化过程中的核心，也是这一融资过程的特色所在。作为资产证券化“风险隔离”的产物，SPV必须以经营资产证券化为唯一目的，其主要角色是充当发行主体，购买发起人需要证券化的资产，以此为支持发行证券。
　　（3）资产的“真实出售”。发起人将拟证券化的资产分离和重组后，就要把这些资产转移给SPV，以实现资产的风险与发起人的“破产隔离”。所谓“破产隔离”是指原始权益人破产与否与证券化的资产没有一点相关性，也就是，如果原始权益人一旦进入破产程序，出售给SPV用以支持证券化的资产不能列入清算范围之内，原始权益人的债权人对证券化的资产没有追索权，同时，SPV的债权人对原始权益人的其他资产也没有追索权。 因而，这种资产转移在性质上必须构成“真实出售”，即在法律上和会计上都必须达到资产所有权被转移的要求，SPV在交易行为之后获得资产的收益和承担资产损失的风险。
　　（4）信用增级。为了使资产支持证券能最大限度地吸引投资者，并降低发起人的筹资成本，SPV常常要对资产进行信用增级。信用增级是运用各种有效有效手段和金融工具，确保SPV向证券投资者按时支付投资本息。
　　（5）信用评级。在资产增级之后，SPV再聘请评级机构对拟发行的ABS进行正式的发行评级。由于上述安排的介入，这种情况下的资产支持证券都能获得较高的信用评级。随后，SPV将评级机构的评级结果向投资者公布，并准备证券发行的法律文件和办理相应的法律手续。此外，SPV还要根据需要，确定证券权益受托人，为投资者利益管理所发行的证券。
　　（6）SPV发售证券并向发起人支付资产购买价款。
　　（7）管理证券化资产，到期偿付证券权益。SPV收取的证券化资产产生的现金流收入，应当首先用于偿付投资者持有的证券权益，而不得进行任何红利分配或进入破产。
　　（8）资产证券的清偿。即在证券偿付日，SPV委托托管人按时、足额地向投资者偿付本息。
以上是资产证券化融资过程的一般原理，尽管在实践中每一次的运作可能不同，但一般说来，资产证券化都是围绕着SPV这个核心展开的，并且“风险隔离”与“信用增级”是决定证券化成败的关键。
　　资产证券化的发展及其在我国的适用
　　1.资产证券化在国外的发展，第一次世界大战后，美国经济得到了迅速发展。房屋建筑业日渐繁荣，住房抵押贷款的主要提供者——储贷协会也随之快速发展，到1929年已达到12000家之多。 但是，1929年一1933年的大萧条使得全美25%的人失去工作，导致大量住房抵押贷款被迫清偿。为了促进房地产业的发展，减少抵押贷款发放者的贷款利息损失，大萧条后，美国政府着手解决住房抵押贷款的信用风险和流动性风险，先后成立了两家政府性住房抵押贷款担保机构来降低住房抵押贷款的信用风险，即联邦住宅管理局和退伍军人管理局。前者主要为中低收入家庭提供住房抵押贷款担保，而后者主要为退伍军人住房抵押贷款担保。此外，为促进住房抵押贷款的进一步发展，为房地产融资提供便利，美国政府也全力推进住房抵押贷款的二级市场，使住房抵押贷款的发放者有可能在他们流动性缺乏时，将一部分抵押贷款售出。
20世纪70年代，国际经济形势急剧变动，给各国经济发展带来了很大不确定性，也造成了银行财务机构的脆弱，使银行业发生了危机。银行融资成本不断上升，存贷利差收入不断下降，银行的利率风险和破产风险不断上升，使得美国的储蓄机构面临日趋严峻的生存危机。1970年，隶属于美国政府的政府国民抵押协会首次以所持有的抵押贷款资产的未来预期现金流向资本市场发行住房抵押贷款支持证券（MBS），开创了资产证券化的先河。随后，资产证券化因迎合了当时市场而获得迅速发展。从住房抵押贷款证券化到企业应收款证券化，被证券化的资产及种类越来越多，市场也随之越做越大，使得资产证券化市场成为美国仅次于联邦政府债券的第二大市场。由于此类证券由联邦政府发行，类似美国政府债券，安全性仅次于联邦政府债券，因而被称为“银边证券”。 此后，随着金融管制在欧美的放松和巴塞尔协议在各国的实施，银行对资本充足率和不良贷款的重视，作为一种获得流动性的有效手段和具有显著结构效率的融资工具，资产证券化技术很快被各国吸收采纳，大大刺激了资产证券化在各国的发展。
　　2.资产证券化在我国的发展，从20世纪90年代开始，我国的资产证券化也开始经历了一个渐进的发展过程。早期的资产证券化实践可以追溯到1992年，海南省三亚市通过发行地产证券的方式进行证券化尝试。这次发行具备了资产证券化的某些基本特征。1996年广东珠海高速公司（注册于开曼群岛）以高速公路收费和交通工具注册费为支撑发行了两批共2亿美元的债券。1997年，中国远洋运输总公司以其北美航运的未来收入为支撑在美国通过私募形式发行了总额为3亿美元资产支持证券。2000年中国国际海运集装箱集团股份有限公司与荷兰银行在深圳签署了为期3年总金额为8000万美元的贸易应收款证券化项目协议，发行资产支持商业票据，此次发行获得了穆迪和标准普尔在国际短期资金市场上的最高评级，是中国此类实践中最成功的典型案例。
　　2005年3月21日，中国人民银行宣布，信贷资产证券化试点启动。国家开发行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点。国家开发银行此次即将推出的资产证券化产品被称为ABS，即以其自身拥有的煤电油运、通信、市政公共设施等领域的信贷资产为基础，发行资产支持证券。中国建设银行这次将要推出的资产证券化产品是MBS，即房屋抵押贷款证券。据了解，建行初步确定首期拿出约50亿元的住房抵押贷款，打包成一个资产池，并以此作为支持资产发行证券。这50亿元住房抵押贷款来源于建行上海分行、福建分行和江苏分行。建行资产证券化的产品将是一种信托受益凭证。也就是说，此次资产证券化的过程将依照信托原理，将这50亿元住房抵押贷款从建行的资产中完全隔离出来，在此基础上设立相对独立的信托账户，发行信托收益凭证。
　　2005年4月20日，《信贷资产证券化试点管理办法》（以下简称《办法》）由中国人民银行和中国银监会公布实施。《办法》规定，在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动，适用本办法。资产支持证券将在全国银行间债券市场上发行和交易，会计、税收等相关政策另行规定。


北安市人民法院 刘成江