热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

企业家如何防范法律风险之九/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:11:41  浏览:9724   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
企业家如何防范法律风险•之九

企业合同法律风险防范(中)

唐青林 项先权


◎合同争议的解决:尽量争取到自己的“地盘上”打官司
  合同争议不可避免,有了争议就要解决。如果是跨地域的合作双方发生了争议,由哪个地方的法院或者仲裁机构来裁判案件呢?
  我们中国人很相信“天时地利人和”,总希望解决争议的法院或者仲裁机构就在企业所在地的城市,一般不愿意千里迢迢地到外地进行一场诉讼或仲裁。在本地打官司,可以“熟门熟路”,而到千里之外打官司会有异地“作战”的种种不便、出差的奔波劳顿。所以,通过合同约定尽量争取到自己的“地盘上”打官司就显得异常重要了。
  首先,选择解决争议的方式,是仲裁还是诉讼。
  在我国,解决合同争议的途径可以选择(一)提请人民法院诉讼解决;(二)提交仲裁机关仲裁。但是二者只能选择一种,而且一旦选择一种就不能选择另外一种方式。如选择了仲裁,就不能到法院进行诉讼,即你自己已放弃了诉讼的权利,所以认为仲裁和诉讼可并存是错误的。
  那么,到底是选择诉讼解决还是选择仲裁更好?为了作出有利于企业的选择,企业在作出选择之前应了解法院诉讼和仲裁二者的如下区别:
  (1)启动程序的条件不同。如果没有在合同中明确约定仲裁条款和具体的仲裁机构,案件就只能通过法院诉讼解决;(2)受案范围不同。仲裁机构一般只受理民商、经济类案件,不受理婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷案件和刑事、行政案件;(3)管辖级别不同。仲裁机构之间不存在上下级之间的隶属关系,仲裁不实行级别管辖和地域管辖。当事人可以在全国范围内任意选择信誉好的仲裁机构,而不论纠纷发生在何地、争议的标的有多大。而法院实行级别管辖和地域管辖。根据当事人之间发生的争议的具体情况来确定由哪一级法院及由哪个地区的法院管辖。无管辖权的法院不得随意受理案件,当事人也不得随意选择;(4)公开程度不同。仲裁一般不公开进行,所以如果案件商业秘密需要保密的,最好选择仲裁裁决。人民法院审理,一般应当公开进行,但涉及国家秘密、个人隐私或法律另有规定的,不公开审理。离婚案件、涉及商业秘密的案件,当事人申请不公开审理的,可以不公开审理;(5)选择裁判员的权利不同。在仲裁中,当事人可以根据自身的情况来选择仲裁机构、选择仲裁员,甚至选择仲裁的时间和地点,选择适用的实体法。而法院诉讼中,当事人无权选择审判员。当然,如果有法定情形的,当事人可以要求审判员回避。所以,仲裁更加具有灵活性;(6)终局的程序不同。仲裁实行一裁终局制,仲裁裁决一经作出就立即生效。而法院诉讼则实行两审终审制,一个案件经过两级人民法院审理。一个案件一审法院审理后,当事人还可以上诉到上级法院。二审法院审理结束后案件即告终结,发生法律上的效力。因此,仲裁的时间效率更高,能更快得到裁决结果。
  其次,选择解决争议的地点。
  我国《民事诉讼法》第二十五条规定,合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。所以,只要企业能在合同条款谈判中占主动权的,尽量利用该法律条文的规定,约定由自己所在地的法院管辖。这样就可以避免到千里之外的异地去打官司。
  如果选择仲裁的,也可以通过合同条款约定管辖地点。例如一家北京的公司和一家深圳的公司签署了一份合同,北京的公司希望仲裁解决争议,而且希望在北京仲裁,那么可以这样撰写合同条款:“如果各方因合同产生争议,各方应首先尝试通过友好协商解决上述争议。如果无法通过友好协商得到解决,则应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会,根据提交仲裁时有效的仲裁委员会仲裁规则进行有约束力的仲裁。仲裁地点为北京。仲裁裁决是终局的,并对各方均具有约束力,各方同意受其约束并依其行事”。
◎如何防范“表见代理”给企业带来损失
  单纯说“表见代理”,可能有些人不懂,那么让我们从一个案例来看“表见代理”给公司带来损失的案例。
  刘某是浙江省台州市H机械制造厂驻哈尔滨业务代表。刘某从2005年以来,一直代表浙江省台州市H机械制造厂与哈尔滨市的客户进行商贸往来。2008年6月27日,刘某被浙江省台州市H机械制造厂辞退。辞退后,刘某在H厂完全不知情的情况下,利用手上剩余的一些盖有H厂公章的空白合同,与哈尔滨客户A、B公司签了两份协议,并利用个人账户收取定金360余万元后潜逃。事发后,A、B公司要求台州市H厂按照签署的合同履行,或者双倍返还定金共计720余万元。该案经法院审理后,法院判决台州市H厂双倍返还定金共计720余万元给A、B公司,造成台州市H厂经济损失720多万元。
  法院凭什么判决H机械制造厂败诉?其法律根据就是“表见代理”。我国《合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
  在本案件中,刘某已经被H机械制造厂辞退,不再有权代表公司签署任何合同。但是A、B公司作为与他长期经贸往来的公司,并未收到台州市H厂关于刘某被辞退的通知。A、B公司完全有理由相信,刘某和他们签署合同的时候,还是台州市H机械制造厂驻哈尔滨的代表。所以他们与刘某签署合同(合同盖有H厂的公章)后,该合同当然被认定有效。
  企业在发展的不同阶段,必不可少会发生辞退业务员、经理、驻各地的业务代表。这些业务代表在被辞退后进行的业务行为,很可能被认定符合“表现代理”,最后要公司承担责任。所以企业应重视这类风险的防范。
  防范这类法律风险的策略就是:(1)保管好盖章的空白合同。盖章的空白合同的总数、已经签署的合同都应该登记在册。辞退之前,应要求被辞退的业务员、业务代表将盖章的空白合同上交公司。(2)在被辞退的业务员、业务代表的影响范围内,发布通知、人事变动公告(例如本案中,就可以在哈尔滨当地报纸发布人事变动公告)。通知公司的客户有关该业务代表已经离职的事实。当然,《通知》可以写得客气、婉转,可以同时对客户一直以来的关照表示感谢等等。如新任的业务代表已经到位,可以同时在《通知》中告知新业务代表的姓名和联系方式,便于新业务代表迅速开展工作。一旦公司通知了,就不会被认定为“相对人有理由相信行为人有代理权”,公司就不需要承担不利的法律责任。
◎签署合同如何避免防范泄露商业秘密
  有时候企业对商业外谈判、签署协议的过程中,为了达成合同条款,双方需要逐步向对方提供一些信息、产品资料、性能数据等。有些场合下,可能最终协议没签成,却反而泄露了商业秘密。如何防止商业秘密被泄露?这就要充分利用保密协议或者框架协议中的保密条款。
  为了保护商业秘密,防范法律风险,我们建议企业在对外进行商业谈判之初就签署保密协议。尤其是涉及到重大投资、融资、增资扩股、公司并购等项目中,签署一份完善的保密协议是非常必要的。这样可以保证即便最终未能成交,不会因为谈判的进展而泄露商业秘密。否则,若没签署保密合同,就可能导致要么企业不敢给对方提供必要的交易参考信息,造成交易障碍;要么提供这类信息后被对方泄露出去,影响公司未来经营。
  一般保密合同可以包括如下条款:
  一、保密信息接受方的公司高层管理人员包括董事,合伙人,高级职员,雇员,法律顾问及代表人或代理人,在保密协议中承诺对有关本项目的资料、信息进行保密。
  二、对保密信息进行定义。“保密信息”指所有由披露方向接受方及其代表通过任何形式或媒介提供的与本项目有关的所有非公开的信息。保密信息包括但不限于,由接受方及其代表整理的所有分析、编辑及其他包含与本项目有关信息的文件(也就是派生文件)。
  三、保密信息的例外。保密信息不包含以下信息:(1)并非由本协议接受方违背本协议所造成的、已经或正在公开的信息;(2)接受方在非保密的基础上,已经或正在获得的信息,并且接受方并未知道提供信息的来源方对保密信息赋有保密义务的信息;(3)接受方或其代表在接受披露方提供此信息前已经获取的信息;(4)在未使用保密信息的情况下,由接受方或其代表开发的信息。
  四、泄密赔偿的约定。保密信息的接受方同意,在其违约泄密的情况下,承诺赔偿经济损失。包括全部直接损失和间接损失。包括诉讼发生的全部费用、合理的律师费等。
  五、保密信息的销毁。在保密信息披露方的要求下,接受方将销毁或返还披露方所有保密信息(包括电脑硬盘中的电子文档),销毁所有派生文件。
  如果在洽商、谈判过程中被对方泄露商业秘密或者不当使用企业的商业秘密,企业可以拿起法律武器保护自身合法权益。我国合同法第四十三条规定,当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密,无论合同是否成立,不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。
◎注意区分《意向书》与《合同》
  经常有企业家向我们咨询意向书是否具有法律效力、签署意向书之后是否需要承担法律责任。为了防范签署意向书带来的法律风险,我们要正确区分《意向书》与《合同》的区别。
  实践中,合同可以以不同的名称出现,如合同,合同书,协议,协议书,备忘录、契约等。合同就是具有特定内容的协议,用来约定当事人相互之间的权利义务关系。同样具备上述特征的协议就是合同。至于合同的名字并不重要,关键是看其实质性内容。
  而意向书是双方当事人通过初步洽商,就各自的意愿达成一致认识而签订的书面文件,是双方进行实质性谈判的依据,是签订正式合同的前奏。
  两者之间有诸多的区别。(1)内容不同。合同的内容是合同各方之间的民事权利义务关系进行实质性的约定;而意向书的内容仅是合同各方就进行某交易进行了洽商,并一致决定继续洽商、谈判、缔约的意向,并没有对双方民事权利义务关系进行具体的约定。(2)签订时间不同。意向书是双方达成意向后签署,是签署正式合同的前奏。所以一般意向书在前,正式合同签署时间在后。(3)法律后果不同。签署正式合同后,合同会对签约主体具有法律约束力。违反合同的要承担违约责任;而违反签署的意向书,除非具有缔约过失的需要承担缔约过失责任,否则无需承担其他法律责任。我国《合同法》第四十二条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:假借订立合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。(4)两者之间可能混同。如果一份协议尽管名字是《意向书》,但是如果其内容具体约定了签约主体之间权利义务关系,那么对合同各方是具备法律约束力的,实际上已经是合同了。所以不能片面地认为意向书绝对不具备法律效力,关键还是要看其内容是否具备了合同的内容。


注:
1、本文首次刊登于《法制日报•周末》,作者为唐青林(北京市安中律师事务所律师)、项先权(浙江新台州律师事务所律师)。
2、本文为“企业家法律风险防范”系列文章之一。主要内容摘自作者于2008年11月在北京大学出版社出版的《企业家法律风险防范》(MBA、EMBA教材)。

■唐青林 北京市安中律师事务所律师
■项先权 浙江新台州律师事务所律师
下载地址: 点击此处下载

邯郸市物业管理办法

河北省邯郸市人民政府


邯郸市物业管理办法

邯郸市人民政府令第103号


[2003.09.26]

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,对市主城区内的物业管理活动直接进行管理。

邯郸县房产行政主管部门负责本县未纳入主城区区域的物业管理活动的监督管理工作。其他各县(市)、峰峰矿区人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。





第二章 业主及业主大会

第四条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。



第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法按省有关规定执行。

第八条 住宅物业业主数量超过200人(含200)时,可按幢、单元、楼层等为单位选出代表参加业主大会。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 业主筹备成立首次业主大会,应当在物业所在地房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地房产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法按照省有关规定执行。

第十条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)决定由全体业主承担业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;

(六)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十三条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;


(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门备案,主城区向市人民政府房产行政主管部门备案,并提供下列资料:

(一)成立业主委员会登记申请书;

(二)物业基本情况及业主情况;

(三)业主委员会委员名单及基本情况;

(四)业主大会章程;

(五)第一次业主大会决议。

业主委员会换届或变更的,应当及时办理变更备案手续。

第十六条 业主委员会向县级以上房产行政主管部门备案后,凭房产行政主管部门核发的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。

第十七条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会组成人员数额不低于5人,应为单数(具体人数由业主大会决定)。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十八条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。


第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第二十四条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的,经物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十六条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;


(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十七条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。开发建设单位在移交住宅物业时,总建筑面积在30万平方米以下的按0.2%的比例(最低不少于30平方米),提供住宅区物业管理用房;总建筑面积在30万平方米以上的按0.15%的比例(最低不少于600平方米),提供住宅区物业管理用房,产权归全体业主所有,由物业管理企业使用。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第二十八条 县(区)人民政府房产行政主管部门参与辖区内住宅物业综合验收,市主城区由市人民政府房产行政主管部门参与住宅物业综合验收。 第四章 物业管理服务

第二十九条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第三十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,必须持有关部门核发的物业管理资质证书,方可开展物业管理业务。

市外物业管理企业进入本市从事物业管理经营活动的,需持物业管理企业资质证书(原件)等有关合法有效证件,到市房产行政主管部门备案。

第三十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十二条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

第三十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十四条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。可合并和集中收费的,应当合并和集中收取。具体收费办法按有关规定执行,并在物业服务合同中约定。价格主管部门和房产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

第三十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第三十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十八条 住宅区内的公用照明设施由物业管理企业负责维护、管理,电费由业主或物业使用人支付。

第三十九条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十条 物业管理企业可通过劳动力市场公开招录从业人员。优先录用下岗人员的,可享受再就业有关优惠政策。 第五章 物业的使用和维护

第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第四十二条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第四十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界,负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的,其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其它方式供热的,由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述部门或单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第四十四条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金的收取、使用、管理按有关规定执行。

第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第四十七条 业主选聘物业管理企业对物业管理区域实施物业管理的,原由街道办事处、居民委员会、派出所、建设等单位管理的车棚、车位、垃圾清扫、卫生保洁、保安等管理项目,应移交给物业管理企业进行管理。

第四十八条 环卫部门应按有关规定向产生垃圾的业主和物业使用人收取垃圾清运费,或通过签订有偿服务协议委托物业管理企业代为收取。


第六章 法律责任

第四十九条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十条 违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十五条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十七条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十条 违反本办法的规定,房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七章 附则

第六十一条 本办法自2003年11月1日起施行。《邯郸市城市住宅区物业管理办法》同时废止。



关于下达2010年全国普通高等教育招生计划的通知

教育部 国家发展和改革委员会


教育部 国家发展改革委关于下达2010年全国普通高等教育招生计划的通知

教发〔2010〕6号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委)、发展改革委,各计划单列市教育局、发展改革委,新疆生产建设兵团教育局、发展改革委,有关部门(单位)教育司(局):
  根据2010年社会发展计划(发改综合〔2010〕1号附件五),现将2010年全国普通高等教育招生计划下达给你们,请严格遵照执行,并就计划执行过程中的有关事项通知如下:
  一、贯彻落实党的十七大和十七届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神,贯彻落实科学发展观,坚持“稳定规模,优化结构,提高质量,办出特色”,继续稳定普通高校招生规模,扩大对中西部地区支援,加强管理,推动高等教育事业科学发展,更好地为经济社会发展服务。
  二、进一步调整、优化学科专业结构,分专业招生计划的安排要坚持与国家经济社会发展需求、高等学校的办学条件、学校定位和办学特色等情况挂钩,对毕业生就业率低的学校和专业、办学条件紧张的学校,要严格审定招生规模;要根据国家经济发展方式转变和产业结构调整的需要,认真分析未来一个时期区域经济社会发展特点,加强对各类专业人才需求的规律性研究,引导和激励高等学校建立招生学科专业动态调整机制,统筹好招生、培养和就业,提高人才培养的适应性。
  三、认真落实好2010年“支援中西部地区招生协作计划”(以下简称协作计划)。承担“协作计划”的各输出省份,要指导有关高校,保质保量落实好本次下达的本科层次“协作计划”,并负责足额落实高职(专科)层次的“协作计划”;受援的各输入省份,要积极协调省级招生部门配合好输出省份有关高校,认真细致做好服务工作,提供便利,确保完成“协作计划”。高等教育资源比较丰富的有关省份和中央部门所属高校也要创造条件,按照国家关于2010年生源计划宏观调控具体要求,继续加大对部分中西部地区、贫困地区、边疆地区、民族地区招生生源计划的投放力度,为促进教育公平做出应有贡献。
  各高校招收内地西藏班、新疆高中班毕业生计划,民族班和非西藏生源定向西藏就业招生计划在国家下达的2010年招生计划总规模中单列下达,各地、各部门和各高校要采取积极有效措施,确保有关招生计划保质保量完成。
  四、各地要按照《国务院办公厅关于加强民办高校规范管理引导民办高等教育健康发展的通知》(国办发〔2006〕101号)、《民办高等学校办学管理若干规定》(教育部令第25号)和《独立学院设置与管理办法》(教育部令第26号)的有关规定,积极支持办学条件好、招生和办学规范的民办高校发展,加强对民办高校招生和办学各个环节的监督和管理,促进民办高等教育健康发展。
  五、各地要加快收缩成人高等学校举办普通高等教育的办学点和办学规模。成人高等学校举办普通高职(专科)教育必须达到普通高等学校基本办学条件的要求,2010年具有普通高职(专科)招生资格的成人高等学校,以本文附件公布的名单为准,其他任何成人高等学校不得安排普通高职(专科)招生计划。严禁成人高校、广播电视大学挂靠普通高校举办普通高等学历教育。
  六、贯彻执行《高等教育法》,依法规范办学行为。除经教育部批准或备案的高等学校、分校办学点外,任何单位或机构不得实施普通高等学历教育。严格禁止普通高等学校借联合办学的名义,设立分校、校外办学点或在低层次学历教育学校举办高层次学历教育。教育部和国家发展改革委将加大督查力度,对督查中发现的违规招生和办学高校,在招生资格审核、招生计划安排等有关工作中给予必要限制。
  七、未经教育部和解放军总政治部批准,任何军事院校不得面向地方招收无军籍学生开展普通或成人高等教育,各地教育行政部门也不得向军事院校下达招生计划。对军事院校违反国家和军队规定招收的无军籍学生,教育部将不予以学籍学历电子注册、不发放毕业生就业报到证。
  八、各地各部门要坚决维护高等教育招生计划管理工作的严肃性,不得擅自扩大招生规模,未经教育部同意,不得跨隶属关系下达和调整年度本科、高职(专科)招生计划。继续实行严格的高校招生资格、招生计划与新生学籍电子注册和学历证书电子注册相挂钩的政策,切实维护招生计划管理的严肃性。
  九、各地、各部门要在下达所属高等学校2010年普通高等教育分学校、分专业招生计划的同时,将有关文件抄报教育部、国家发展改革委,并报送电子版至jhc@moe.edu.cn。
                       中华人民共和国教育部
                   中华人民共和国国家发展和改革委员会
                       二○一○年五月六日



附件:1. 2010年全国普通高等教育招生计划.xls
http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20100607/001e3741a2cc0d76c80501.xls



版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1