论地方人大与环保监督/秦德良

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　　[案例]

某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。

2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。

[分歧]

本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。

[评析]

本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定

合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。

二、预约合同的认定

预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。

三、立约定金的认定

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量

作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。

综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。

（作者单位：最高人民法院）
四川省成都市人民政府


成都市人民政府关于印发《成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法》的通知


各区（市）县政府，市政府各部门：

《成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法》已经市政府同意，现予公布，自2006年3月1日起施行。

二○○六年一月二十六日

成都市供销合作社联合社社有资产监督管理暂行办法

第一章总则
第一条（目的依据）
为加强社有资产的监督管理，建立适应社会主义市场经济发展要求的社有资产管理体制，确保社有资产保值增值，根据国家有关法律法规，结合成都市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）
市供销合作社联合社（以下简称市供销社）本级及所属的全资企业、控股企业、参股企业中的社有资产管理均适用本办法。

第三条（社有资产概念）
本办法所称社有资产，是指市供销社控制并拥有的各种形式的资产，市供销社对企业和其他合作经济组织的各种形式的投资和投资所形成的权益，以及依法认定为市供销社所有的其他权益。

第四条（社有资产性质）
市供销社社有资产属于本级供销合作社集体所有。

第五条（供销社权利）
市供销社依法享有对本级社有资产占有、使用、收益和处分的权利，并依法接受有关部门的监督、指导。其合法权益受国家法律保护。

第二章管理体制
第六条（理事会职权）
市供销社理事会是本级供销社社有资产的所有权代表和管理者，履行出资人职责，享有所有者权益。实行权利、义务和责任相统一，管资产和管人、管事相结合的社有资产管理体制。

第七条（理事会职责）
市供销社理事会对社有资产行使监督管理的主要职责：
（一）依照有关法律、法规和政策，对所出资企业履行出资人职责，维护所有者权益；
（二）制定本级社有资产运营规划，组织和实施社有资产合理流动和优化配置，调整和改善合作经济布局和结构；
（三）组织和实施全资及控股企业的改革与重组；
（四）指导和促进全资及控股企业建立现代企业制度，完善法人治理结构，推进管理现代化；
（五）依法对所出资企业财务进行监督管理，建立投资预警制度，制定和完善社有资产保值增值指标体系，并对全资及控股企业进行考核评价；
（六）法律法规规定的其他职责。

第八条（理事会人事权限）
市供销社理事会依照有关规定，任免、审查、推荐或建议任免所出资企业下列经营管理人员：
（一）任免全资企业的总经理、副总经理、总会计师，审查财务负责人的人选；
（二）提出向控股公司派出的董事、监事人选，推荐控股公司的董事长、副董事长、监事会主席人选，提出总经理、副总经理、财务总监或总会计师等人选的建议；
（三）提出向参股企业派出的董事、监事人选。

第九条（董事、监事职责）
市供销社理事会向所出资企业选派的董事、监事等出资人代表的主要职责是：
（一）依法维护出资人利益，负有社有资产保值增值的责任，接受市供销社理事会的监督管理；
（二）按照市供销社理事会的指示发表意见，行使表决权；
（三）按照市供销社理事会要求，定期汇报履行职责情况，及时报告所在企业的经营情况；
（四）参与制定所出资企业的发展战略规划；
（五）恪尽职守，勤勉务实，忠实履行出资人代表职责；
（六）法律法规规定的其他职责。

第三章资产管理
第十条（经营规划）
市供销社理事会应当依据国家产业政策和合作事业发展需要，按照市场配置资源的原则，制定社有资产经营规划，实现社有资产保值增值。

市供销社理事会及全资和控股企业的投资，应当符合社有资产经营战略，做好可行性研究，明确投资项目决策者和实施者应承担的责任。

第十一条（产权管理）
市供销社理事会应当做好社有资产的产权界定、产权登记、清产核资、资产评估、资产统计、综合评价等基础管理工作。

社有资产产权登记由市供销社理事会负责办理，或授权社有资产经营管理机构和单位按照规定程序进行社有资产产权登记。

第十二条（授权管理）
市供销社理事会可以授权其他机构和企业进行社有资产经营，与被委托的经营管理机构和企业签订《社有资产委托经营管理合同》。

第十三条（房产管理）
在企业改制前形成的公产房使用权属于供销合作社理事会，由理事会授权企业管理，并签订《公产房使用权委托经营管理合同》。

第十四条（股权代表报告事项）
股权代表负责人应当事前向市供销社理事会报告重大事项，重大事项主要包括：
（一）公司董事会会议和股东大会会议拟研讨、审定、决议的内容；
（二）企业拟设定抵押财产或为他人提供贷款担保；
（三）企业有因违法、经营失误可能造成重大损失，或危及社有资产安全的情况；
（四）企业30万元以下的投资、基本建设、改扩建、固定资产及成套设备购置及处理；
（五）非社有股股权代表担任公司董事、监事、总经理、副总经理等高级职务或发生变动。

对涉及社有股权益和有关决策内容的，由股权代表负责人按市供销社理事会书面意见在董事会或股东大会上表明意见，并行使表决权。

第十五条（理事会决定事项）
下列事项由市供销社理事会研究决定：
（一）企业重大经营决策及经营方向重大变动和调整；
（二）涉及企业融资、财务预（决）算、利润分配方案等事项；
（三）全资及控股企业投资设立企业；
（四）股权转让影响社有股控股权比例改变；
（五）企业注册地变更、总部迁址及企业合并、分立、解散、清算、破产等事项；
（六）企业涉及30万元以上（含30万元）投资、基本建设、改扩建、固定资产及成套设备的购置和处理；
（七）汽车及房地产的购置和处理。

第十六条（资产转让规定）
转让社有资产按下列规定执行：
（一）社有资产转让前，企业应当向市供销社理事会书面报告，并按照市供销社理事会的书面决定进行。
（二）转让社有资产必须在转让前按照法定程序进行清产核资、财务审计和资产评估。
（三）社有资产必须实行有偿转让，成交后要及时办理相关法律关系的变更登记手续。
（四）产权转让应当采取招标、拍卖、挂牌出让等方式进行，确保产权交易公平、公开、公正。
（五）全资及控股企业的社有资产向企业经营管理者转让必须严格按照有关规定履行审批程序。转让方案由市供销社理事会或企业董事会负责制定，或由其委托中介机构制定。拟购买社有资产的经营管理者不得参与转让社有资产的决策、财务审计、离任审计等重大事项，严禁自卖自买社有资产。经营管理者收购社有资产的资金，不得向包括本企业在内的市供销社所出资的企业借款，也不得以这些企业的资产为购买者提供担保。对企业经营不善、资产损失负有责任的经营管理者不得参与收购本企业社有资产。

第十七条（供销社报告事项）
市供销社应当事前向市政府报告下列事项：
（一）30万元以上（含30万元）的支出；
（二）500万元以上（含500万元）的投资；
（三）涉及金额500万元以上（含500万元）的资产处置；
（四）社有股权的转让。

第十八条（全资企业重组等规定）
全资企业重组、改造、解散、破产应遵循下列规定：

（一）全资企业重组或股份制改造，方案可由企业或委托中介机构拟定，拟定方案报市供销社理事会批准后实施。

（二）全资企业重组或股份制改造，应当按照国家有关法律、法规进行，并按规定顺序进行职工安置和债务清偿，职工安置和债务清偿后剩余净资产所有权属于市供销社，由市供销社理事会依法进行处置和管理，可以采用收回或有偿转让、转作改制后企业的投资、暂留给改制后企业有偿使用等方式处置。
（三）全资企业解散或破产，应当按照国家有关政策和市政府的规定对职工进行补偿安置。

第十九条（禁止性规定）
任何单位和个人不得随意改变供销社企业隶属关系、平调或无偿占用供销社财产；不得借企业改革、改制之名，低估、私分、侵占供销社财产；不得强制供销社企业违反合作制原则和国家有关供销合作社的政策进行改制、改革。

第二十条（制度建设）
全资及控股企业应当加强内部监督和风险控制，建立规范内部控制制度，建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。

第四章资产收益与绩效评价
第二十一条（收益规定）
市供销社理事会应当加强对社有资产收益的管理。及时、全面了解所出资企业的经营成果和财务状况。按照供销社章程或企业利润分配决议，及时确认并收缴社有资产投资收益。
投资项目结束后，做好投资清算，及时、足额收回投资及投资收益。

第二十二条（收益投资）
社有资产收益转作投资，应当按照有关法律、法规、规章的规定完备相应手续。

第二十三条（利润分配）
全资及控股企业年度税后利润分配方案应当报经市供销社理事会批准，并提交企业职工代表大会或股东大会讨论通过后实施。

第二十四条（保值增值）
市供销社理事会应当建立和完善社有资产保值增值指标体系，核实确认所出资企业在一定经营期间所占有、使用社有资产的增值、保值和减值结果。

第二十五条（绩效考核）
市供销社理事会应当建立全资及控股企业经营管理者经营业绩考核制度。由市供销社理事会与社有股股权代表签定经营目标责任书，实行年度经营效益审计和任期经济责任审计制度，依据经营目标责任书和审计结果对企业经营管理者进行年度考核和任期考核。

年度考核以经济效益质量为重点，任期考核以资本保值增值为重点。社有股股权代表经营业绩的财务考核，主要包括企业盈利能力、资产运营能力、偿债能力和发展能力等4个方面。

第五章责任追究
第二十六条（供销社工作人员责任规定）
市供销社的工作人员必须按照国家有关法律、法规和政策，以及本办法的规定，认真履行职责，维护社有资产安全完整。对因工作失误造成社有资产损失的，由理事会责令改正，并依法追究有关人员责任。

第二十七条（董事、经理责任规定）
市供销社理事会选派到所出资企业的董事、聘任的经理有下列行为的，由市供销社理事会或企业董事会责令其改正，并依法追究有关人员的相关责任。
（一）由于经营管理不善和决策失误或其他原因，造成社有资产严重损失的；
（二）未完成社有资产保值增值任务，或编报虚假财务报告，掩盖社有资产经营管理实际状况及社有资产流失情况的；
（三）利用职权谋取私利的；
（四）擅自转让、处置社有资产的；
（五）其他违反社有资产管理权限和规定，造成社有资产流失的。

第二十八条（监事责任规定）
市供销社理事会选派到所出资企业的监事，有下列行为的，由市供销社理事会或企业监事会责令其改正，并依法追究有关人员的相关责任。
（一）对企业的重大违纪违法行为问题隐匿不报或严重失职的；
（二）与企业串通编造虚假检查报告的；
（三）利用职权谋取私利的；
（四）其他违反社有资产管理权限和规定，造成社有资产流失的。

第二十九条（企业经营管理者责任规定）
企业经营管理者因滥用职权、玩忽职守给社有资产造成损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对造成社有资产损失负有责任并受到撤职以上纪律处分的社有企业经营管理者，5年内不得担任社有企业经营管理者；造成社有资产重大损失或者被判处刑罚的，终身不得担任社有企业经营管理者。

第六章附则
第三十条（解释机关）
本办法具体运用中的问题由成都市供销合作社联合社负责解释。

第三十一条（施行日期）
本办法自2006年3月1日起施行。